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2013/06/25

相続における自宅の評価

国税庁が発表している資料で(相続税申告のあった)相続財産の金額の構成比を見てみると、大体半分を不動産が占めていることが分かります。平成23年分の実績では、土地が約46%、建物が約5.7%なっています。

相続税の課税対象となるのは亡くなった方全体のうち約4%ですが、それ以外の約96%の方においても遺産の大部分を自宅の土地・家屋が占める場合が多いと思います。

平成27年1月1日以降の相続においては、基礎控除が現行の「5000万円+1000万円×法定相続人数」から、「3000万円+1000万円×法定相続人数」に減額されるため、自宅の土地・家屋の評価額によっては、現行では課税対象にならなくても、改正後は相続税の課税対象になる可能性があります。

それでは、自宅の土地・家屋は相続においてどのように評価されるのでしょうか?
まず家屋に関しては「固定資産税評価額」で評価されます。したがって固定資産税の納税通知書を見れば評価額を確認することができます。築年数が長ければ償却が進んでいて、評価額はそれほど高くない場合も多いでしょう。

次に自宅の土地(自用地)ですが、土地に関しては「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。どちらの方法で評価することになるかは、「路線価図」で確認することになりますが、基本的には「市街地」は「路線価方式」、それ以外は「倍率方式」になります。

「路線価方式」では、「1㎡当たりの路線価×敷地面積」で評価額を算出しますが、1㎡当たりの路線価は「路線価図」で確認します。

「倍率方式」の場合は、「固定資産税評価額×評価倍率」で評価します。「路線価図」で確認して「倍率地域」となる場合は、「評価倍率表」で評価倍率を確認します。

「路線価図・評価倍率表」は国税庁が公表しているので、インターネットでも確認することができます。

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