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2012/05/15

5年ルールと125%ルールの落とし穴

住宅ローンの金利タイプには大きく分けると、「固定金利型」、「変動金利型」、「固定期間選択型」といったタイプがありますが、昨今は金利の低さに惹かれて変動金利や短期(3年や5年)の固定期間選択型を選択する人の方が、全期間固定金利を選択する人より多いようです。

どちらがよいかは今後の金利動向次第でもあるので断言することはできませんが、変動金利や固定期間選択型の場合は金利上昇により返済額が上昇するリスクがあることには注意が必要です。

一般的な変動金利型では6ヵ月ごとに金利が見直されますが、そのたびに返済額が増減するかというとそういうわけではなく、毎月の返済額は5年ごとに見直されます。これを「5年ルール」といいます。

また、見直し後の返済額は「見直し前の125%まで」というルールもあり、見直し前の返済額が10万円であれば、金利がどんなに上昇したとしても見直し後の返済額は12万5千円が上限となります。これを「125%ルール」(「1.25倍ルール」)といいます。

これらのルールは急激に返済額が上昇するリスクを緩和するための措置ですが、但しこれらのルールがあるから安心かというとそうとも言えません。

「5年ルール」によって5年間は返済額が変わらなくても、実際の適用金利はその間も変動していますし、「125%ルール」によって見直し後の返済額に上限があっても、金利の変動には上限はありません(※上限金利が設定されたキャップ付き変動金利というのもあります)。どちらも返済額に占める元本部分と利息部分の割合で調整されているのです。

つまり月々10万円の返済額は5年間一定であっても、半年ごとの金利見直しで金利が上昇した場合は利息部分の支払いが増え、その分元本部分の支払いが減っているのです。

また5年後に125%ルールが適用されて、毎月の返済額は12万5千円までじか上昇しなかったとしても、金利が大幅に上昇していれば、その12万5千円のほとんどが利息支払いになる可能性もあります。そうすると、返済を続けていっても残債の元本はほとんど減らずに残ったままです。

もちろん、逆に金利が下がればそのメリットを受けることができますが、既に金利がかなり低い水準にあるということは、さらに下がる余地は限られています。

目先の金利だけでなく、将来的なリスクも含めて長期的な視野に立って金利タイプの選択をすることが大切ですし、既に変動金利でローンを組んでいる人は今後の金利動向を注意深くチェックする必要があると思います。
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