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2011/06/10

家は買うのが遅いほどよいのか?

DIAMOND onlineにあった「家は40代で買いなさい!」という記事。有名なFPの方による記事ですが、今の30代にとって家は「買うのが遅いほどよいもの」という内容です。
 
その理由を私が勝手に要約すると以下のとおりです。

理由1:
不動産価格の上昇が見込めない中で、一度家を買ったら住み替えることは難しい。したがってライフスタイルが変わるかもしれない若いうちに購入するよりも、ある程度ライフスタイルが固まる40代以降に購入する方が合理的。

理由2:
頭金を多く、返済期間を短くした方が支払利息が少なくてすむ。たとえば30歳で頭金なしの35年ローンを組むよりも、10年間かけて頭金を貯めて25年ローンを組んだ方が得。

理由1については基本的に納得です。住宅を購入すると色々なことが固定・制限されますし、それなりのリスクを負うことになるので、そもそも買うか買わないかも含めて慎重に考えた方がよいと思います。特にこれからの時代は。

一方で理由2については少し疑問を持ちました。具体例として4,000万円のマンションを購入する場合、30歳で頭金ゼロで35年ローンを組むと金利2.5%とすれば支払い利息が約1,954万円、それに対して40歳までに頭金1,500万円貯めて、2,500万円を25年ローンで組むと、金利が3.0%に上昇していても利息は約1,005万円。したがって10年待って頭金を貯めれば約1,000万円も得をすると示されていました。

しかし、本当に1,000万円も得になるのでしょうか?30歳で購入した場合、それ以降の住居費は4,000万円+1,954万円=5,954万円になります(税・修繕費等は無視しています)。それに対して40歳で購入する場合は、40歳以降の住居費は4,000万円+1,005万円=5,005万円ですが、前者と同様に30歳以降の住居費という観点で見れば、30歳から40歳までの10年間の家賃も当然必要になります。

ファミリー向けのアパート・マンションであれば、住む地域によって違いはありますが家賃もそれなりに掛かるはずです。仮に月の家賃が8万円でも年間にすれば96万円。10年間では960万円になるので、上記の支払い利息のメリットとほぼ同額です。
 
また、10年間で1,500万円貯められるのであれば、30歳でローンを組んだ場合も年間150万円とはいかなくても、それなりに貯蓄できるはずです。それを繰上げ返済に充てていけば、1,954万円の支払い利息を減らしていくことができます。

あくまで仮定の話なので、家賃は会社からの補助がある前提だとか、早く購入すればそれだけ修繕費も掛かるとか言い出せばきりがないのですが、ただ利息の額だけで損得を決めるのはちょっと気になりました。
 
だからと言って家は早く買うべきと言いたいわけではなく、できるだけ頭金を準備して返済期間を短くというのは原則なのですが、ただトータルコストで比較する視点も必要だと思った次第です。
 

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